Como saber se um imóvel está caro ou barato? Saiba analisar

Para você que está procurando adquirir um novo imóvel, ou até mesmo, você corretor, como você faz para saber se aquele imóvel está com um preço justo ou não? 

Esqueça a velha continha de “preço por metro quadrado”. Se você quer saber se um imóvel está caro ou barato, acompanhe esse artigo e saiba analisar corretamente o custo vs. benefício.

Não existe uma metodologia mágica

Esta análise não tem a pretensão de ser uma “conta exata” ou muito menos de apresentar uma nova “metodologia”, mas sim estimular clientes compradores e vendedores a repensarem sua maneira de avaliar os preços, já que a maioria das pessoas faz análises mais rasas de dividir o valor por metragem.

Vamos entender?

Para iniciar esta análise, nós podemos começar fazendo um estudo de caso, ou seja, um exemplo hipotético sobre a seguinte situação:

No bairro Figueiras, da cidade X, existem dois imóveis que possuem características muito semelhantes, como: o M² é muito parecido, decorado de forma parecida, número de cômodos parecidos e por aí vai. 

Mas existe uma caraterística de um para o outro que os diferencia, e que influencia na tomada de decisão de qualquer comprador, que é o preço, cada um desses imóveis possui preços totalmente diferentes. Vamos especificar para melhor entendimento:

IMÓVEL A:

Área: 50M²

Preço de venda: R$ 400.000,00

Relação por M²: R$ 8.000,00

Área da vaga de garagem: R$ 5.714,00

Área de Lazer: R$ 5.000,00

IMÓVEL B:

Área: 50M²

Preço de venda: R$ 350.000,00

Relação por M²: R$ 7.000,00

Área da vaga de garagem: R$ 5.833,00

Área de Lazer: R$ 5.409,00

Neste exemplo, temos dois imóvel com uma característica muito semelhante, que é o M², porém perceba que o Imóvel A está sendo vendido por 400.000,00 reais, e o Imóvel B, também tendo 50M², sendo vendido por 350.000,00 reais, perceba que a diferença de valor entre os dois imóveis de 50.000,00 reais.

E se formos fazer a relação por M², chegaríamos ao resultado que vimos na tabela, para o Imóvel A, 8.000,00 reais por M² e para o Imóvel B, 7.000,00 reais por M².

Perceba o seguinte, nós temos dois imóvel muito parecidos, com características muito semelhantes, mesmo bairro, mesma região, mesma posição solar, porém, um tem o preço de venda mais elevado do que outro.

Em um primeiro momento, é evidente que o Imóvel A é mais caro que o Imóvel B, mas será que é tão simples assim calcular o valor de um imóvel? É exatamente neste ponto que precisamos ficar atentos.

Agora vamos imaginar que o Imóvel A possui 2 vagas de garagem, e o Imóvel B possui apenas 1 vaga de garagem. E para continuarmos no raciocínio, precisamos pegar a média de área de uma garagem e incorporar junto ao valor da unidade, e para comparar vamos usar o valor de 10M².

Se incorporarmos a área de 2 vagas dentro do valor do Imóvel A, e a área de 1 vaga dentro do valor do Imóvel B, o preço por M² já começa a apresentar mudanças.

Considerando a área de garagem, o preço por M² do Imóvel A fica em 5.714,00 reais, já no Imóvel B, que possui uma vaga de garagem, o preço do M² fica em 5.833,00 reais. Perceba que a conta já começa a inverter, são valores por M² muito parecidos, mas um imóvel possui 2 vagas e outro apenas uma. 

Agora imagine que os dois prédios possuem uma área de lazer, a área de lazer do Imóvel A conta com pelo menos 1.000M², ou seja, maior e mais completa, e o Imóvel B possui mais ou menos 700M², uma área de lazer um pouco mais restrita que a do outro imóvel. E se formos acrescentar essa parte como parte do imóvel, para o Imóvel A o preço por M² fica em 5.000,00 reais, e para o Imóvel B fica em 5.409,00 reais.

Mas, existem outros fatores que afetam na hora da compra, vamos imaginar mais um fator hipotético aqui: Vamos supor que cada um dos imóveis é vendido por uma construtora diferente.

A construtora do Imóvel A, entrega as áreas comuns deste imóvel, todas equipadas e decoradas, que estão incluídas no preço de venda deste imóvel. Qual vai ser o seu gasto, para equipar e decorar o seu imóvel? Exatamente, nenhum, pois a construtora já entrega ele dessa maneira, evitando que você gaste após ter adquirido o imóvel.

Já no Imóvel B, os equipamentos e decoração são muito básicos, e sem decoração, nada muito elaborado. O condomínio deste imóvel irá aprovar compras, que são os rateios extras, então o valor do condomínio, que antes seria mais barato, agora aumenta o preço. E no ano, isso gerará uma despesa adicional de 1800,00 reais.  

Resumindo, às vezes, o preço de venda não determina o valor agregado do imóvel que você está pesquisando, e com essas informações, deixamos para você concluir qual imóvel é mais caro e qual é o mais barato. 

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